Belgische appartementen zijn dringend aan renovatie toe. Volgens de FABA zetten we al een stap in de goede richting met de versoepeling van de wetgeving rond mede-eigendom, interessante kredietproducten en nieuwe renovatietechnieken. De tijd om appartementrenovaties een boost te geven is nú aangebroken, is duidelijk te horen. via www.livios.be

Begin 2017 telden we bijna 200.000 appartementsgebouwen, met daarin meer dan 1,4 miljoen flats. Twee derde van deze Belgische appartementen zijn al 40 jaar oud. De gebouwen bestaan uit verouderde materialen en technieken en scoren slecht op vlak van energieprestaties. Ongeveer 26.000 appartementsgebouwen kampen met structurele problemen en 50.000 zijn aan een ‘gewone’ renovatie toe.

Versnelling hoger schakelen

Met het huidige renovatieritme van minder dan 1% van het gebouwenpark, duurt het een eeuwigheid vooraleer alle verbouwingswerken zijn uitgevoerd. Om tegen 2050 de klimaatdoelstellingen te halen, moet het renovatieritme verdriedubbelen, stelt de FABA.

Tegen 2020 moeten appartementsgebouwen al aan de normen van dakisolatie voldoen en tegen 2023 aan die van dubbele beglazing. Doorgaans weten Belgen wel dat er renovatiewerken nodig zijn in hun appartement, maar ze worden vaak weerhouden door financiële redenen of door mede-eigenaars. Nochtans zijn er op technisch vlak al heel wat nieuwe renovatietechnieken voor flatgebouwen.

Nieuwe wetten op komst

Minister van Justitie Koen Geens (CD&V) heeft beslist om de reglementering rond mede-eigendom te versoepelen. Voortaan kunnen mede-eigenaars binnen een appartementsgebouw dus makkelijker beslissen om te renoveren.

Hoe? Voor renovatiewerken verlaagt de minister de drievierdemeerderheid naar een tweederdemeerderheid. Bij sloop en heropbouw moesten alle mede-eigenaars akkoord gaan, nu is dit nog maar 80%. Bij wettelijke werken zoals isolatie blijft de meerderheid van 50% + 1 bestaan. Om verhurende mede-eigenaars onder druk te zetten - voor hen is een renovatie vaak geen prioriteit - mogen niet-conforme appartementen mogelijk niet langer verhuurd worden.

Renovatiewerken betaalbaar maken

Volgens de FABA zijn er ook dringende maatregelen nodig om renovatiewerken voor appartementen betaalbaar te maken. Zij stellen enkele mogelijke oplossingen voor:

1. Investeringskrediet voor renovatiewerken
   Dankzij een interessante lening van banken kunnen mede-eigenaars die moeilijk kunnen lenen, aan een betaalbare prijs lenen. Bij een gezamenlijke lening voor de renovatiewerken van de gemeenschappelijke delen in het gebouw, zijn andere mede-eigenaars bovendien niet meer aansprakelijk als een van de leners het bedrag niet afbetaalt.
2. Reservekapitaal opbouwen
   Als elke mede-eigenaar minstens 5% van het geld voor de onderhoudswerken in een reservefonds stort voor renovatiewerken, is de financiële inspanning minder zwaar als de werken effectief worden uitgevoerd. Hierbij maken ze wel twee kanttekeningen: 5% is een te beperkt bedrag én bij verkoop van een appartement moet er transparant gecommuniceerd worden over het reservefonds.
3. Bijkomende bouwlaag
   Soms hebben mede-eigenaars niet voldoende middelen om de renovatiewerken te helpen bekostigen. Als bij een grondige renovatie één of meerdere bijkomende bouwlagen toegestaan zijn, dan kan met de winst van de verkoop van deze appartementen een gedeelte van de renovatiewerken betaald worden.
4. Sloop en heropbouw
   Bij structurele problemen is sloop en heropbouw te verkiezen boven renovatie. Via een verlaagd btw-tarief van 6% in plaats van 21% zouden heel wat appartementsgebouwen omgevormd kunnen worden.

Meer renovatiemogelijkheden dankzij technologie

Op technisch vlak zijn er nieuwe renovatietechnieken voor appartementsgebouwen. Niet enkel om de toestand van een gebouw in kaart te brengen, maar ook de bouwmaterialen, -technieken en duurzame energiebronnen zijn sterk geëvolueerd.

Zo komt professor Marijke Steeman, specialist bouwfysica aan UGent, met een mogelijke renovatieoplossing. Voor de isolatie van buitenmuren van appartementen stelt ze het plaatsen van isolerende prefabpanelen voor. In beton of hout.

“Het voordeel is dat het gebouw bewoonbaar blijft tijdens de isolatiewerken, die dubbel zo snel verlopen als bij klassieke isolatiewerken langs de binnenzijde van de woning”, vertelt Steeman. “Goedkoper is de renovatie met prefabpanelen niet, maar de kortere werftijd helpt de meerkosten terug te verdienen.”